pawelmika.pl

Dzień dobry, Nazywam się Paweł Mika ze strony pawelmika.pl Od ponad 10 lat zajmuję się profesjonalnie nieruchomościami. Przeprowadziłem setki transakcji. Jestem autorem książki "Bohater finansów nowej ery". Ten podcast jest głównie dla nieinwestorów ale inwestorzy też znajdą coś dla siebie. Mam nadzieję gościć Cię tu regularnie. Do usłyszenia. Paweł


Odcinki od najnowszych:

Podcast #14 - Czy dochód pasywny naprawdę istnieje?
2021-08-28 16:00:00

Teoretycznie tak. W praktyce nie;-) Kiedyś było coś takiego jak lokaty bankowe, dziś mało kto już nich pamięta. Kilka lat temu można było spokojnie wyciągnąć 5%, w promocji 6-7% pry inflacji CPI2%. Oczywiście realna inflacja czyli wzrost podaży pieniądza M3 była wtedy 9-10% ale powiedzmy, że w krótkim terminie można było nieco zyskać pasywnie. Z tym że nawet to nie jest pasywne, trzeba przecież wyszukiwać te oferty dokonywać przelewów, w minimalny sposób tego pilnować. Jeszcze więcej pracy jest z akcjami czy obligacjami (dziś również kompletnie bezsensownymi), należy zadbać o rachunek maklerski, dokonywać wyboru instrumentu, dokonywać transakcji, rozliczać dochody, wysyłać deklaracje podatkowe i płacić podatki. Całkiem sporo zachodu jak na dochód pasywny. Jeszcze fajniej jest z mieszkaniami na wynajem. Tutaj pasywny dochód oznacza całkiem sporo pracy od wyboru rynku, miasta, klienta docelowego, modelu biznesowego, konkretnej nieruchomości, jej remontu, wykończenia, standardu wyposażenia, sposobu rozliczania najmu, selekcji najemców, zarządzanie najmem, umowami, podatkami, kalkulowanie rentowności, jej modelowanie, używanie dźwigni finansowej itp., itd. Najem jako taki, to cudowne narzędzie finansów osobistych, ich fundament albo wręcz dochodowy skalowalny biznes, który umiejętnie zarządzany nie generuje zbyt wiele pracy i nerwów przy zadowalających dochodach. Wiele rzeczy można o najmie powiedzieć, ale na pewno nie to, że jest to dochód pasywny. pawelmika.pl

Podcast #13 - Księga wieczysta – na co musisz uważać
2021-07-31 16:00:00

Na szczęście w Polsce księgi wieczyste mają formę elektroniczną, nie trzeba już biegać do sądu żeby ich używać. W Polsce funkcjonuje tzw. Zasada domniemania zgodności stanu ksiąg ze stanem rzeczywistym. Zakłada się, że informacje wpisane w KW są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. I rzeczywiście w większości wypadków tak jest i można im ufać. Nie zawsze, ale to temat na oddzielny długi materiał. Z KW możesz wydobyć szereg istotnych informacji na temat nieruchomości, warunek jest jeden musisz znać numer księgi… KW składa się z 4 działów. I - to opis nieruchomości. Zobaczysz tu metraż, ilość i rodzaj pomieszczeń, czy lokal stanowi odrębną nieruchomość. To ważne w kontekście kredytu hipotecznego, ale nie tylko. Bank i np. zwracają uwagę przy wycenie nieruchomości na to jakie pomieszczenia ujawnione są w KW. Jeśli np. w lokalu jest łazienka, ale nie ma jej w KW, to dla banku ona nie istnieje. Zwróć też uwagę czy lokal, szczególnie zarządzany przez SM stanowi odrębną nieruchomość z udziałem w gruncie. Jeśli tak nie jest, a SM ogłosi upadłość, dla nowego właściciela staniesz się jedynie najemcą. Można to oczywiście nierdrogo uporządkować. W innym powiem jak. II - to określenie właścicieli i podstawy nabycia przez nich praw do nieruchomości. Zwróć na niego szczególną uwagę jeśli nieruchomość była przedmiotem postępowania spadkowego, albo zwyczajnie jest własnością kilku właścicieli. Kluczowa jest wiedza kto jest właścicielem i jaki ma udział. Pułapką może być niezakończone, lub w ogóle nierozpoczęte postępowanie spadkowe. Konieczne jest zaświadczenie z US. Dobry pośrednik nieruchomości powie Ci co należy zrobić. III – to prawa, roszczenia, lub ograniczenia dotyczące danej nieruchomości. Może się tu znaleźć na przykład służebność. Możesz trafić na wpisane w tym dziale dożywocie. Oznacza ono, że osoba wymieniona z imienia i nazwiska może w danej nieruchomości mieszkać do śmierci. Znajdziesz tu wpisy o toczących się egzekucjach komorniczych. Jeśli jesteś amatorem i cokolwiek jest w tym dziale wpisane, poradź się fachowca, żeby określił jakie konsekwencje niesie określony wpis. Mówiąc fachowca, mam na myśli bardzo dobrego pośrednika, dobrego notariusza albo prawnika, który specjalizuje się w prawie nieruchomości. Pierwszy lepszy mistrz prawa często nie wystarcza, miałem nieprzyjemność słyszeć piramidalne bzdury z ust przedstawicieli tego zawodu. IV – to hipoteki. Wpis w tym dziale nie musi oznaczać niczego strasznego. Najczęściej znajduje się tu informacja o kredycie hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości przez obecnego właściciela. Pytanie jak się ma kwota pozostała do spłaty do wartości danej nieruchomości i ustalonej ceny transakcyjnej. Może być też tak, że wpisana w dziale IV hipoteka dla kredytu hipotecznego jest uzupełniona wpisem w dziale III KW i informuje Cię, że wszczęto egzekucję z tej nieruchomości dla zaspokojenia wierzyciela hipotecznego. Dość często spotkasz tu także hipoteki przymusowe wpisane przez pożyczkodawców, SM, ZUS i innych. Jeśli jesteś amatorem i cokolwiek jest w tym dziale wpisane, postępuj podobnie jak w dziale III KW - poradź się fachowca, żeby określił jakie konsekwencje niesie określony wpis. pawelmika.pl

Podcast #12 - O co trwa wojna USA VS Chiny
2021-06-26 16:00:00

Środki płatnicze zawsze muszą mieć oparcie w czymś realnym co przedstawia wartość dla gospodarki lub dużej liczby ludności. Kiedyś było to złoto. Zniesienie standardu złota w 1971 było konsekwencją roku 1913 gdy powstał FED. Powstał po to, żeby oderwać dolara od złota. Od wojny w Wietnamie i później Zatoce perskiej mamy do czynienia z petrodolarem, czyli dolarem opartym na ropie naftowej. Proporcje wartości złota i srebra już dawno temu przegrały z wartością rynku ropy na świecie. Handel ropą kontroluje USA właśnie przez swojego petrodolara. Dziś jednak mamy do czynienia z kolejnym przetasowaniem na rynku dóbr. Dziś najważniejsza jest informacja. To ona jest najcenniejszym towarem w XXI w. Dlatego testuje się niby niezależne kryptowaluty w świecie zachodu, a w Chinach autokratycznych całkiem otwarcie walutę cyfrową powiązaną z informacja o każdym obywatelu. O to jest wojna. Kto będzie emitentem globalnej waluty cyfrowej i będzie za jej pomocą kontrolował przepływy strategiczne. Będzie decydował o podziale pracy i zysków. Będzie zarządzał big data. Kto będzie wreszcie konsumował na rachunek innych… pawelmika.pl

Podcast #11 - Kredyt hipoteczny - dlaczego warto go wziąć i nie warto go nadpłacać
2021-05-29 16:00:00

Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. To truizm, ale co to tak naprawdę oznacza? Oprocentowanie w ostatnich latach wynosi ok      3-6% w skali roku. Ze względu na sposób kapitalizacji odsetek, w banku na      początku okresu spłaty płacisz głównie odsetki, warto amortyzować kredyt      do końca. Tylko wówczas RRSO zapisane w umowie kredytu ma szansę się      ziścić. Zakończenie umowy przed czasem powoduje wzrost rocznej stopy      procentowej. Inflacja, o której słyszysz w telewizji, to      nie prawdziwa inflacja, tylko inflacja CPI. A poza tym i tak jest      sfałszowana. Koszyk dóbr, który jakoby jest monitorowany, można dowolnie      modyfikować w miarę potrzeb. Inflacja M3 czyli miara podaży środka      płatniczego (nie pieniądza – różnicę wyjaśniam w mojej książce „Bohater      Finansów Nowej Ery”), w latach 2000 do 2019 rosła średniorocznie o ok 9%,      w 2020 przyśpieszyła do wartości dwucyfrowych. Krótko mówiąc, kredyt      spłacasz pieniędzmi o coraz niższej wartości nabywczej. Stara inwestycyjna prawda mówi o tym, że      kapitał własny jest najdroższy. Nie mówimy tutaj o inwestowaniu, ale o      konsumpcji. Niemniej ma ona ciągle zastosowanie. Twoje dochody są      oprocentowane realnie na poziomie 70-80%. Już na etapie rozliczenia z      pracodawcą jest to ok 45% a jest jeszcze VAT od konsumpcji i różne inne      opłaty akcyzy itp. Środki płatnicze z kredytu są nieopodatkowane!!! Możesz      je wziąć dziś i jutro wydać. Niechby nawet odsetki były 15%. Kredyt dobry, umiejętnie zaciągnięty, wzmacnia wydatnie Twoje      przepływy pieniężne i bezpieczeństwo finansowe. Zamiast pozbywać się      wysoko opodatkowanej gotówki, która zabezpiecza Twoje „tyły” stanowiąc      poduszkę finansową lub bazę Twojego rozwoju, pozwalasz wydrukować bankowi      środki płatnicze na zakup nieruchomości. W finansach nie ma dróg na skróty!! pawelmika.pl

Podcast #10 - Zwrócisz mi za paliwo czyli selekcja najemców i 4 przesłanki sukcesu w najmie
2021-04-24 16:00:00

Pisałem już o tym na blogu, ale chce Ci opowiedzieć tę historię, bo to ważne. Opublikowałem kiedyś swoją ofertę najmu. W odpowiedzi zadzwoniło kilka osób. Dwie pary nie zdecydowały się na współpracę – mieszkanie zwyczajnie im nie odpowiadało. Trzecia para to młody i bardzo krewki choć otyły jegomość wraz z równie otyłą partnerką. Za żadne skarby świata nie mogli pojąć, że to nie tylko oni decydują o tym komu wynajmę mieszkanie. Nie przyjmowali do wiadomości faktu, że jako właściciel nieruchomości, mogę mieć w tej sprawie cokolwiek do powiedzenia. Krewki ale niezbyt kulturalny młodzieniec, po tym jak grzecznie ich odprawiłem, próbował mi grozić i w niewybrednych słowach zarzekał się, że doprowadzi do tego, że zwrócę im pieniądze za dojazd… Nie zdziwisz się pewnie, gdy napiszę, że nie doszło między nami do transakcji. Rynek najmu w Polsce jest jeszcze w powijakach. Obie strony bardzo często zachowują się mało profesjonalnie. Od Ciebie jako wynajmującego zależy kreowanie dobrych praktyk na rynku. 4 przesłanki sukcesu: 1. Rozmowa 2. Modelowy Klient 3. Umowa najmu 4. Kaucja W finansach nie ma dróg na skróty!! pawelmika.pl

Podcast #9 - Zarobić na flipie czy wynajmować przez lata - a może jedno i drugie
2021-03-27 16:00:00

Można powiedzieć, że na flipie można łatwo zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Można też powiedzieć prawdę, że żeby zarabiać w ten sposób trzeba wiedzy i doświadczenia, a biznes jest mało przewidywalny i słabo skalowalny. Ok, to była wersja dla ludzi w gorącej wodzie kąpanych. Jeśli jesteś cierpliwy, i lubisz patrzeć jak Twój majątek i dochody rosną powoli ale nieustępliwie i nie wymaga to od ciebie bardzo wiele czasu, rozważ zajmowanie się wynajmem. Wymaga to jeszcze więcej wiedzy, doświadczenia, spokoju, obycia w systemie prawnym i podatkowym danego kraju. Musisz umieć liczyć, dobrze liczyć. Pobieżne rachunki na nic Ci się zdadzą. Musisz rachować w oparciu o prawdziwe liczby, w tym koszt pieniądza w czasie, prawdziwą inflację, amortyzację i prawdziwą rentowność. Asertywność jest obowiązkowa. Musisz kreować i narzucać swoje zasady. Jeśli tego nie zrobisz, poniesiesz porażkę, a przynajmniej, Twój sukces będzie niepełny. Czasami uda Ci się połączyć te dwa biznesy. Zdawałoby się pogodzić dwa żywioły, ogień i wodę. Jeśli będziesz się tym zajmować dostatecznie długo, może Ci się trafić kumulacja. Przyjdzie moment, kiedy uznasz, że konieczne są pewne zmiany w portfelu nieruchomości. Coś chcesz dokupić, coś sprzedać bo nie pasuje już do wizji i strategii. Ostatnio mi się to przydarzyło i zrobiłem flipa na mieszkaniu, które przez lata dobrze się wynajmowało. Rentowność najmu oscylowała wokół 23% średniorocznie. Zysk ze sprzedaży to ok 100% początkowej inwestycji. Łączny zysk przekroczył znacznie 200% z zainwestowanego przed laty kapitału. Ale nie przywiązuj się do tych liczb, nie dotyczą one początkujących i są nie do zrealizowania od razu w pierwszym roku. Dlatego jednocześnie mają rację i nie mają racji krytycy rynku nieruchomości, którzy utrzymują, że z najmu to 3-4% rocznie. To jest oczywiście prawda. Jeśli jeszcze nie umiesz lub jest to jedynie środek przechowania kapitału tak to właśnie wygląda. Sprzedaż po latach to też kilkanaście, góra kilkadziesiąt procent dochodu. Ale to i tak dobrze. Ile znasz innych dobrych sposobów na przechowanie siły nabywczej w dłuższym terminie? Jeśli chcesz traktować nieruchomości jak biznes i w konsekwencji zarabiać na nich jak na biznesie a nie emeryturze, musisz poświęcić czas i energię na naukę. W finansach nie ma dróg na skróty!! pawelmika.pl

Podcast #8 - McDonalds - 3 kroki do sukcesu
2021-02-27 16:00:00

1. Spłacenie braci McDonald. To była trudna decyzja. Jeszcze jako agent McDonaldów bez formalnej władzy nad marką zadłużył nową korporację na kolejne 2.7 miliony dolarów choć kilka miesięcy wcześniej już zaciągał kredytu na rozwój sieci, która nie należała do niego. Zyskał wówczas prawdziwą wyłączną kontrolę nad marką. Choć wówczas kwota 2.7 mln wydawał się astronomiczna po 20 latach udział 0.5% w przychodach firmy był warto 109 mln… 2. Makdonaldyzacja dostawców. McDonald rósł razem ze swoimi dostawcami. Krock był im lojalny bo musiał, oni odwdzięczali mu się tym samym. Wspólny wzrost organiczny nie był w pełni kontrolowanym wyborem. Wymusił to rynek. Wielcy dostawcy nie chcieli rozmawiać z małym graczem. Po latach łatwo oceniać ich jako głupców ale przecież takich firm jak McDonald powstało i upadło tysiące. Skąd mieli wiedzieć, która wyrośnie na światowego lidera branży. To lekcja dla nas wszystkich, że nie warto podejmować współpracy na siłę. Być może za rogiem czeka partner idealnie dopasowany wielkością i wspólnymi celami. 3. Podnajem nieruchomości. Ojcem potęgi był Harry Sonneborn. Odkąd McDonald zaczął osiadać nieruchomości które podnajmował lub wynajmował franczyzobiorcą uzyskał nad niemi bezwzględną kontrole i stały, kontrolowany dochód. pawelmika.pl

Podcast #7 - Leasing - 4 fakty które opatrznie rozumiesz
2021-01-30 16:00:00

1. Dodatkowe korzyści podatkowe. Są takie same, ale inaczej rozłożone. Po prostu układają harmonogram spłat rat leasingu, kształtujesz jednocześnie korzyści podatkowe. Możesz je mieć wcześniej lub później, ale są one identyczne jak w przypadku kredytu lub zakupu za gotówkę. 2. To biedak, samochód jest w leasingu. No jasne, przecież raty spłacają się same. Nie chcę tu roztrząsać kwestii zasadności którejkolwiek form finansowania samochodu, ale płatności z tytułu leasingu są jednak dość wymagające. Są zaplanowane na kilka lat z wyprzedzeniem. Jeśli nie masz w miarę stabilnego biznesu i poduszki finansowej na przynajmniej kilka płatności rat, zastanów się jeszcze. 3. Nowoczesny najem długoterminowy to genialna sprawa, jeździsz samochodem 2 lata, oddajesz go, bierzesz nowy i dalej jeździsz płacąc ratę. Najem to najmniej korzystna forma finansowania, tak z punktu widzenia majątkowego jak i przepływów pieniężnych. Jest zwyczajnie droga bo w pierwszych dwóch latach utrata wartości jest bardzo duża a koszt kapitału najwyższy. Surowe są też warunki takiej umowy jeśli chodzi o potencjalne dodatkowe nieprzewidziane koszty. Uwaga na uszkodzenia tapicerki lub lakieru, potrafią być bardzo kosztowne. 4. Leasing może wziąć każdy, to żaden wyznacznik sukcesu. Oczywiście. Klasa samochodu i jego cena o niczym nie świadczą. Leasing faktycznie jest stosunkowo dostępną dla wielu formą finansowania, ale to głównie dlatego, że jest dla leasingodawcy bardzo bezpieczny. Samochód jest własnością finansującego. Jest w pełni ubezpieczony na koszt użytkownika. W razie większych problemów z płatnościami rat umowy przewidują zwrot samochodu i wysokie kary. Wyegzekwowanie należności bardzo często zabezpieczone jest wekslem leasingobiorcy. Czy na pewno warto imponować sąsiadowi za wszelką cenę? pawelmika.pl

Podcast #6 - 5 Rzeczy, które biedni robią, a bogaci nie...
2020-12-28 21:45:10

1. Biedni ciągle kogoś obwiniają za swoje niepowodzenia. Rodziców, szefa, pracowników, męża. Bogaci biorą pełną odpowiedzialność za swoje decyzje i działania. Osobiście, jestem ekstremistą w tym obszarze; uważam, że jeśli jest brzydka pogoda, też jest Twoja wina. Mogłeś przecież być bogaty i być teraz tam, gdzie jest słonecznie i ciepło. 2. Biedni liczą wynagrodzenie za swój czas, który poświęcają. Mówią ile zarabiają miesięcznie, lub na godzinę. Często zamiast zrobić co jest do zrobienia siedzą w pracy, bo muszą, lub tak wypada. Bogaci mają to gdzieś. Chcą pracować maksymalnie efektywnie jak to tylko możliwe. Chcą być wynagradzani za efekty pracy, nie za czas jej trwania. 3. Biedni nie rozumieją pieniędzy. Mawiają, że pieniądze są źródłem wszelkiego zła. Bredzą, że pieniądze szczęścia nie dają. Bogaci wiedzą, że bieda nie uszlachetnia. Bieda jest źródłem wszelkiego zła, choroby, podłości. Bogaci są świadomi, że pieniądze są jedynie przekaźnikiem ekonomicznej energii każdego z nas. Tylko narzędziem. Jak każde narzędzie, pieniędzy można użyć by czynić dobro lub zło. 4. Biedni grają w gry losowe, loterie, biorą udział w losowaniach. Bogaci znają rachunek prawdopodobieństwa i wiedzą, że loterie, to tylko kolejny podatek od biedy i głupoty. Sami polegają wyłącznie na swoim własnym działaniu i inicjatywie. Między nami mówiąc, dużo łatwiej jest zarobić milion, niż go wygrać. 5. Biedni oglądają telewizję. Przykro mi, ale jeśli to robisz, Twoje szanse na bogactwo lecą na łeb na szyję. Nie bez powodu mówi się, że biedni mają wielkie telewizory, a bogaci, wielkie biblioteki. Bogaci czytają. Często sporo. Oczywiście nie bez znaczenia jest, co czytają. Nie czytają beletrystyki, lub czytają jej bardzo mało. Czytając uczą się. O biznesie, o technologii, o zdrowiu, o ekonomii, o historii, o relacjach. Słowem nieustannie się uczą. pawelmika.pl

Informacja dotycząca prawa autorskich: Wszelka prezentowana tu zawartość podkastu jest własnością jego autora

Wyszukiwanie

Kategorie