Prawnik na budowie
Podcast o wszystkim, co związane z budownictwem. Mówimy o zamówieniach publicznych i inwestycjach sektora prywatnego. Znajdziesz tu zarówno rozmowy z przedstawicielami branży, którzy dzielą się swoją wiedzą i doświadczeniami, jak i odcinki, w których my dzielimy się tym, jak roboty budowlane wyglądają z perspektywy prawa.Ryczałt, roboty dodatkowe, kary umowne, odstąpienia, aneksowanie umów, wady robót i nieprawidłowe wykonywanie kontraktu, odbiory - niezależnie od tego czy jesteś wykonawcą, podwykonawcą czy inwestorem znajdziesz tu dla siebie wartościowe treści.Prowadzący - Łukasz Mróz, radca prawny, partner Mróz Radcy Prawni Sp. p.
Kategorie:
Biznes
Biznes
5 mitów na temat ryczałtu #196
2022-12-27 01:00:00
Mit nr 1 Zakładany przez inwestora efekt finalny wyznacza zakres robót do wykonania. Mit nr 2 Inwestor ma tylko oględnie określić czego oczekuje i ile za to zapłaci. Mit nr 3 Przedmiary pozbawione są jakiegokolwiek znaczenia Mit nr 4 Defekty dokumentacji projektowej nie pozwalają na zwiększenie wynagrodzenia Mit nr 5 "Polski ryczałt" Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
Mit nr 1
Zakładany przez inwestora efekt finalny wyznacza zakres robót do wykonania.
Mit nr 2
Inwestor ma tylko oględnie określić czego oczekuje i ile za to zapłaci.
Mit nr 3
Przedmiary pozbawione są jakiegokolwiek znaczenia
Mit nr 4
Defekty dokumentacji projektowej nie pozwalają na zwiększenie wynagrodzenia
Mit nr 5
"Polski ryczałt"
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Umowne wyłączenie waloryzacji sądowej #195
2022-12-19 01:00:00
„Jak oszczędzić 7 mln zł dzięki kombinacji klawiszy – ctrl+u” albo „Wykonawcy go nienawidzą. Odkrył jeden prosty trik, żeby uniknąć waloryzacji w sądzie”. Takie click-baitowe tytuły mógłby nosić ten odcinek. Opowiem w nim bowiem o pewnym procesie sądowym dotyczącym waloryzacji, w którym zamawiający nie musiał dopłacić 7 mln zł wykonawcy. Procesie, który jest też dobrym tłem dla rzucenia kilku szerszych uwag o praktyce wyłączania możliwości modyfikacji wynagrodzenia wyrokiem sądowym. Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
„Jak oszczędzić 7 mln zł dzięki kombinacji klawiszy – ctrl+u” albo „Wykonawcy go nienawidzą. Odkrył jeden prosty trik, żeby uniknąć waloryzacji w sądzie”.
Takie click-baitowe tytuły mógłby nosić ten odcinek. Opowiem w nim bowiem o pewnym procesie sądowym dotyczącym waloryzacji, w którym zamawiający nie musiał dopłacić 7 mln zł wykonawcy. Procesie, który jest też dobrym tłem dla rzucenia kilku szerszych uwag o praktyce wyłączania możliwości modyfikacji wynagrodzenia wyrokiem sądowym.
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Bajka o "Bardziej opłaca nam się zapłacić karę, niż dokończyć inwestycję" #194
2022-12-12 01:00:00
Wbrew temu co często powtarzają wykonawcy kara umowna za odstąpienie od porzuconego kontraktu nie jest opłacalną alternatywą dla dokończenia realizacji inwestycji w warunkach rosnących kosztów. Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
Wbrew temu co często powtarzają wykonawcy kara umowna za odstąpienie od porzuconego kontraktu nie jest opłacalną alternatywą dla dokończenia realizacji inwestycji w warunkach rosnących kosztów.
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Dopłata za błąd przedmiaru #193
2022-12-08 08:00:00
Nawet bez zwyczajowego poruszenia tego wątku w umowie z samej konstrukcji ryczałtu wynika, że przedmiar pełni tym modelu rozliczenia wyłącznie znaczenie pomocnicze. ALE... Sądy konsekwentnie podkreślają, że przy ryczałcie nie są robotami dodatkowymi roboty przewidziane w dokumentacji, ale w mniejszym zakresie, niż faktycznie zrealizowany. ALE... Te ALE można w ostatnich latach zaobserwować coraz częściej w rozstrzygnięciach sądów. Rozstrzygnięciach, w których sądy uznają, że błąd przedmiarowy jednak skutkuje koniecznością przyznania wykonawcy robót dodatkowych. Wyrokach takich jak te: wartość kontraktu: 19 mln zł; rozjazd pozycji z rzeczywistością: 50%, 3 mln zł zamiast 2 mln zł do poniesienia przez wykonawcę; rezultat: zasądzenie dopłaty przez sąd wartość kontraktu: 19 mln zł; rozjazd pozycji z rzeczywistością - od kilkunastu do 50%, łącznie na kwotę 880 tys. zł; rezultat: zasądzenie dopłaty przez sąd wartość kontraktu: 2,6 mln zł: rozjazd pozycji z rzeczywistością: 160%, przekładające się na dodatkowe ok. 300 tys. zł kosztów; rezultat: potwierdzenie przez sąd, że były to roboty dodatkowe, wykonawca miał prawo przerwać realizację do czasu powierzenia mu ich aneksem, a zamawiający nie miał prawa odstąpić przez tą przerwę od umowy, naliczyć wykonawcy karę z tego tytułu i wyegzekwować ją z zabezpieczenia Oczywiście w żadnym z tych przypadków w umowach i specyfikacjach NIE zabrakło klauzul, z których zamawiający wywodzili, że rozjazd przedmiarowy nie może być traktowany jako źródło wynagrodzenia dodatkowego. Jednak podejście sądów do tego wątku dobrze oddaje ten cytat z jednego z wyroków: "(...) oferenci układają oferty tak, aby zoptymalizować koszty, zachowując jednak pewne rezerwy, związane z ryzykiem gospodarczym, jednak nie można wymagać od wykonawcy uwzględnienia w ofercie ryzyka sięgającego 50% wartości pozycji kosztorysowej (...)" Jest to kierunek, z którym się zgadzam. Czym innym jest uznanie, że przedmiar nie dyktuje zakresu robót, a czym innym przyjmowanie, że po oprawieniu go w okładki mógłby stanąć w księgarni w dziale "sci-fi/fantastyka". Byłoby to zielone światło dla aprobaty ponoszenia przez wykonawcę kosztów błędów nawet w tak skrajnych przypadkach jak mój ulubiony przykład inwestycji GDDKiA, w której niedoszacowanie mas ziemnych przekroczyło 1000% (nie, to nie literówka). Jeżeli już na horyzoncie pojawił się przedmiar w sporze o roboty dodatkowe będzie jednym z puzzli składających się na ostateczny obrazek wyniku. W najnowszym orzecznictwie sądom zdarza się pójść nawet krok dalej i przyjmować, że przekazanie wykonawcy błędnego przedmiaru stanowi nielojalne zachowanie zamawiającego (niezależnie od jego winy w takim rezultacie) i nie może być premiowane ochroną. --- Jeżeli interesują Cię wątki ryczałtu w budownictwie zapraszam na ostatnie w tym roku szkolenie Akademia Kontraktów Budowlanych, na którym dogłębnie go omawiamy - 16 grudnia, Poznań. Szczegóły i rejestracja - szkolenia@kancelariamroz.pl Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
Nawet bez zwyczajowego poruszenia tego wątku w umowie z samej konstrukcji ryczałtu wynika, że przedmiar pełni tym modelu rozliczenia wyłącznie znaczenie pomocnicze.
ALE...
Sądy konsekwentnie podkreślają, że przy ryczałcie nie są robotami dodatkowymi roboty przewidziane w dokumentacji, ale w mniejszym zakresie, niż faktycznie zrealizowany.
ALE...
Te ALE można w ostatnich latach zaobserwować coraz częściej w rozstrzygnięciach sądów. Rozstrzygnięciach, w których sądy uznają, że błąd przedmiarowy jednak skutkuje koniecznością przyznania wykonawcy robót dodatkowych. Wyrokach takich jak te:
wartość kontraktu: 19 mln zł; rozjazd pozycji z rzeczywistością: 50%, 3 mln zł zamiast 2 mln zł do poniesienia przez wykonawcę; rezultat: zasądzenie dopłaty przez sąd
wartość kontraktu: 19 mln zł; rozjazd pozycji z rzeczywistością - od kilkunastu do 50%, łącznie na kwotę 880 tys. zł; rezultat: zasądzenie dopłaty przez sąd
wartość kontraktu: 2,6 mln zł: rozjazd pozycji z rzeczywistością: 160%, przekładające się na dodatkowe ok. 300 tys. zł kosztów; rezultat: potwierdzenie przez sąd, że były to roboty dodatkowe, wykonawca miał prawo przerwać realizację do czasu powierzenia mu ich aneksem, a zamawiający nie miał prawa odstąpić przez tą przerwę od umowy, naliczyć wykonawcy karę z tego tytułu i wyegzekwować ją z zabezpieczenia
Oczywiście w żadnym z tych przypadków w umowach i specyfikacjach NIE zabrakło klauzul, z których zamawiający wywodzili, że rozjazd przedmiarowy nie może być traktowany jako źródło wynagrodzenia dodatkowego. Jednak podejście sądów do tego wątku dobrze oddaje ten cytat z jednego z wyroków:
"(...) oferenci układają oferty tak, aby zoptymalizować koszty, zachowując jednak pewne rezerwy, związane z ryzykiem gospodarczym, jednak nie można wymagać od wykonawcy uwzględnienia w ofercie ryzyka sięgającego 50% wartości pozycji kosztorysowej (...)"
Jest to kierunek, z którym się zgadzam. Czym innym jest uznanie, że przedmiar nie dyktuje zakresu robót, a czym innym przyjmowanie, że po oprawieniu go w okładki mógłby stanąć w księgarni w dziale "sci-fi/fantastyka". Byłoby to zielone światło dla aprobaty ponoszenia przez wykonawcę kosztów błędów nawet w tak skrajnych przypadkach jak mój ulubiony przykład inwestycji GDDKiA, w której niedoszacowanie mas ziemnych przekroczyło 1000% (nie, to nie literówka). Jeżeli już na horyzoncie pojawił się przedmiar w sporze o roboty dodatkowe będzie jednym z puzzli składających się na ostateczny obrazek wyniku.
W najnowszym orzecznictwie sądom zdarza się pójść nawet krok dalej i przyjmować, że przekazanie wykonawcy błędnego przedmiaru stanowi nielojalne zachowanie zamawiającego (niezależnie od jego winy w takim rezultacie) i nie może być premiowane ochroną.
---
Jeżeli interesują Cię wątki ryczałtu w budownictwie zapraszam na ostatnie w tym roku szkolenie Akademia Kontraktów Budowlanych, na którym dogłębnie go omawiamy - 16 grudnia, Poznań. Szczegóły i rejestracja - szkolenia@kancelariamroz.pl
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Kredytowanie się podwykonawcami #192
2022-11-28 01:00:00
Coraz więcej firm podwykonawczych mówi o tym, że (generalni) wykonawcy ewidentnie kredytują się ich kosztem. Powołując się różne rzekome podstawy możliwie odsuwają w czasie spełnienie warunków, z którymi umowa podwykonawcza wiąże zapłatę wynagrodzenia, żeby poprawić swoją płynność finansową. Ten odcinek to nagranie krótkiego, spontanicznego lajwa dedykowanego problemom podwykonawców. Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
Coraz więcej firm podwykonawczych mówi o tym, że (generalni) wykonawcy ewidentnie kredytują się ich kosztem. Powołując się różne rzekome podstawy możliwie odsuwają w czasie spełnienie warunków, z którymi umowa podwykonawcza wiąże zapłatę wynagrodzenia, żeby poprawić swoją płynność finansową.
Ten odcinek to nagranie krótkiego, spontanicznego lajwa dedykowanego problemom podwykonawców.
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Daniel Hojniak - certyfikacja budynków #191
2022-11-22 14:00:00
Dlaczego opłaca się eksponować w budynku biurowym schody i przesuwać windy na drugi plan? Co decyduje o tym, że raczej powinniśmy poprzestać na jednej palmie - tej przy Rondzie de Gaulle'a? Jaki % budynków na świecie może poszczycić się BREAAM na poziomie „outstanding”? Czy wykonawcy robót budowlanych powinni obawiać się realizacji certyfikowanych inwestycji? To tylko kilka z kwestii, których dowiesz się słuchając odcinka podcastu poświęconego certyfikacji budynków . W świat tef certyfikacji wprowadzał mnie Pan Daniel Hojniak , Starszy Inżynier ds. Budownictwa Zrównoważonego w Sweco . Szlify zawodowe zdobywał zarówno nad Wisłą, jak i nad Tamizą. Jego praca ma trochę punktów wspólnych z zawodem nauczyciela. Pracuje bowiem przy certyfikacji budynków, a ta w największym uproszczeniu jest jak ocena inwestycji i przyznanie jej świadectwa – z paskiem albo bez. Rozmawialiśmy o wątkach takich jak Czym tak naprawdę jest certyfikacja budynków? Jak wygląda ona w polskim wydaniu? Jakie korzyści płyną z procesu certyfikacji? Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
Dlaczego opłaca się eksponować w budynku biurowym schody i przesuwać windy na drugi plan?
Co decyduje o tym, że raczej powinniśmy poprzestać na jednej palmie - tej przy Rondzie de Gaulle'a?
Jaki % budynków na świecie może poszczycić się BREAAM na poziomie „outstanding”?
Czy wykonawcy robót budowlanych powinni obawiać się realizacji certyfikowanych inwestycji?
To tylko kilka z kwestii, których dowiesz się słuchając odcinka podcastu poświęconego certyfikacji budynków. W świat tef certyfikacji wprowadzał mnie Pan Daniel Hojniak, Starszy Inżynier ds. Budownictwa Zrównoważonego w Sweco. Szlify zawodowe zdobywał zarówno nad Wisłą, jak i nad Tamizą.
Jego praca ma trochę punktów wspólnych z zawodem nauczyciela. Pracuje bowiem przy certyfikacji budynków, a ta w największym uproszczeniu jest jak ocena inwestycji i przyznanie jej świadectwa – z paskiem albo bez.
Rozmawialiśmy o wątkach takich jak
- Czym tak naprawdę jest certyfikacja budynków?
- Jak wygląda ona w polskim wydaniu?
- Jakie korzyści płyną z procesu certyfikacji?
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Zakaz wrzucania na wykonawcę błędów dokumentacji #190
2022-11-14 01:00:00
W jednym ze swoich wyroków KIO podkreśliła, że zamawiający nie może przerzucić na wykonawcę odpowiedzialności za błędy dostarczonej przez siebie dokumentacji. Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
W jednym ze swoich wyroków KIO podkreśliła, że zamawiający nie może przerzucić na wykonawcę odpowiedzialności za błędy dostarczonej przez siebie dokumentacji.
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Waloryzacja przez wzrost kosztów #189
2022-11-07 01:00:00
Nawet jeżeli wykonawcy nie uda porozumieć się z inwestorem co do waloryzacji kontraktu nie ma definitywnie zamkniętej drogi do podwyższenia wynagrodzenia. Dopłatę może mu przyznać sąd. Na przestrzeni lat, przy kolejnych edycjach skokowych wzrostów cen materiałów, wykonawcy uzyskiwali w takich sytuacjach korzystne wyroki. Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
Nawet jeżeli wykonawcy nie uda porozumieć się z inwestorem co do waloryzacji kontraktu nie ma definitywnie zamkniętej drogi do podwyższenia wynagrodzenia. Dopłatę może mu przyznać sąd. Na przestrzeni lat, przy kolejnych edycjach skokowych wzrostów cen materiałów, wykonawcy uzyskiwali w takich sytuacjach korzystne wyroki.
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
UZP - wykluczenie przez kary umowne #188
2022-11-03 10:00:00
"Innymi słowy, sam fakt naliczenia kary umownej nie stanowi automatycznie podstawy do wykluczenia wykonawcy z postępowania". Takie stanowisko zajął Urząd Zamówień Publicznych w opinii poświęconej wykluczeniu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p. Zdawać by się mogło, że wykonawcy mogą strzelić korkami od szampana, zaczynając nieco wcześniej weekend. Problem w tym, że biorąc pod uwagę kiedy wg UZP ten automatyzm nie chwyci w praktyce mamy jednak do czynienia z równaniem kara umowna = podstawa wykluczenia. Ze stanowiska Urzędu wynika bowiem, że tylko kary umowne nie mające charakteru odszkodowawczego nie mieszczą się w kategorii "odszkodowanie", do którego odwołuje się art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p. A na znalezienie takich kar w umowach o zamówienie nie za bardzo można liczyć. Czytaj - wykonawco, kara umowna, którą Ci naliczono jest odszkodowaniem, o którym mowa w podstawach wykluczenia. Oczywiście zupełnie odrębnym wątkiem jest wypełnienie przez nierzetelnego wykonawcę kompletu przesłanek wykluczenia, w tym przede wszystkim odpowiedniego ciężaru gatunkowego jego uchybienia. Jednak w ocenie UZP nie ma on co liczyć na pozamiatanie tematu prostym "Obciążono mnie karami umownymi a nie odszkodowaniem, więc w ogóle nie łapię się na art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p. UZP wskazał też jak podejść do wypełnienia JEDZ w związku z naliczeniem kar. W telegraficznym skrócie - wykonawca powinien pochwalić się tym faktem przed zamawiającym, nawiązując do odpowiednich przesłanek z art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p. Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
"Innymi słowy, sam fakt naliczenia kary umownej nie stanowi automatycznie podstawy do wykluczenia wykonawcy z postępowania". Takie stanowisko zajął Urząd Zamówień Publicznych w opinii poświęconej wykluczeniu na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p.
Zdawać by się mogło, że wykonawcy mogą strzelić korkami od szampana, zaczynając nieco wcześniej weekend. Problem w tym, że biorąc pod uwagę kiedy wg UZP ten automatyzm nie chwyci w praktyce mamy jednak do czynienia z równaniem kara umowna = podstawa wykluczenia. Ze stanowiska Urzędu wynika bowiem, że tylko kary umowne nie mające charakteru odszkodowawczego nie mieszczą się w kategorii "odszkodowanie", do którego odwołuje się art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p. A na znalezienie takich kar w umowach o zamówienie nie za bardzo można liczyć. Czytaj - wykonawco, kara umowna, którą Ci naliczono jest odszkodowaniem, o którym mowa w podstawach wykluczenia.
Oczywiście zupełnie odrębnym wątkiem jest wypełnienie przez nierzetelnego wykonawcę kompletu przesłanek wykluczenia, w tym przede wszystkim odpowiedniego ciężaru gatunkowego jego uchybienia. Jednak w ocenie UZP nie ma on co liczyć na pozamiatanie tematu prostym "Obciążono mnie karami umownymi a nie odszkodowaniem, więc w ogóle nie łapię się na art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p.
UZP wskazał też jak podejść do wypełnienia JEDZ w związku z naliczeniem kar. W telegraficznym skrócie - wykonawca powinien pochwalić się tym faktem przed zamawiającym, nawiązując do odpowiednich przesłanek z art. 109 ust. 1 pkt 7 p.z.p.
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych:
Wyłączenie waloryzacji w umowie #187
2022-10-31 00:00:00
Nawet wpisanie w umowie "wynagrodzenie nie podlega waloryzacji" nie oznacza, że sąd nie będzie mógł podwyższyć wynagrodzenia wykonawcy. Osiągnięcie takiego rezultatu jest wprawdzie możliwe, ale wymaga bardzo precyzyjnego i jednoznacznego doboru słów. Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: LinkedIn Facebook TikTok Instagram
Nawet wpisanie w umowie "wynagrodzenie nie podlega waloryzacji" nie oznacza, że sąd nie będzie mógł podwyższyć wynagrodzenia wykonawcy. Osiągnięcie takiego rezultatu jest wprawdzie możliwe, ale wymaga bardzo precyzyjnego i jednoznacznego doboru słów.
Wszystkie moje materiały znajdziesz na stronie prawniknabudowie.com
Zajrzyj też na moje profile w mediach społecznościowych: